PRINCIPAL DIFERENÇA ENTRE OS FUNDOS DE TIJOLO E OS FUNDOS DE PAPEL

Os fundos imobiliários, em nossa opinião, são excelentes investimentos para toda e qualquer pessoa que deseja receber renda passiva mensal sem muito risco, pois pagam dividendos todos os meses e não são tão voláteis quanto  as ações. Neste artigo, você vai entender detalhadamente o funcionamento dos fundos de tijolo e de papel, como remuneram seus cotistas e como analisar qual é mais adequado para a sua estratégia de investimentos.

O que são Fundos de Tijolo?

Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos. A principal fonte de renda vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos.

Existem vários tipos de fundos imobiliários de tijolo, dentre eles, nós temos:

• Galpões logísticos

• Shoppings centers

• Prédios corporativos

• Hospitais

• Agências bancárias

Ou seja, o patrimônio do fundo está diretamente ligado ao mercado imobiliário do nosso país.

Formas de um Fundo de Tijolo remunerar seus cotistas

Dentre as formas de um FII de tijolo remunerar seus cotistas, nós separamos duas que acreditamos serem  de extrema importância para quem deseja se aprofundar no assunto:

Renda com aluguéis

Os proventos que os cotistas recebem mensalmente pelo aluguel de imóveis. Por lei, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, o que garante pagamentos frequentes.

Normalmente, esses aluguéis são reajustados por índices de inflação, como o IPCA, para proteger o investidor contra a perda de poder de compra ao longo do tempo, devido à inflação.

Valorização dos imóveis

Além dos aluguéis, os cotistas do fundo podem ganhar com a valorização dos imóveis. Essa valorização pode gerar lucro quando o gestor decide vender o imóvel ou quando o cotista vende as suas cotas que se valorizaram.

Porém, é importante entender que o cotista só recebe esse ganho se o imóvel for vendido. Caso contrário, a valorização aparece no preço da cota, mas não na forma de proventos.

Exemplo prático:

Um fundo imobiliário compra um imóvel por R$ 150 milhões. Após alguns anos, o valor do imóvel foi corrigido pelo IPCA e agora está avaliado em R$ 250 milhões.

É possível identificar que o imóvel sofreu uma valorização de 100 milhões de reais. Contudo, se ele não for vendido, os cotistas do fundo não receberão essa valorização na forma de proventos. Porém, o valor de mercado das cotas aumentará mesmo se o gestor do fundo vender ou não esse imóvel.

O que são Fundos de Papel?

Os fundos de papel investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário. Em vez de possuir imóveis físicos, esses fundos lucram com juros pagos por financiamentos imobiliários.

Esses fundos funcionam de forma semelhante aos investimentos de renda fixa, porque investem em títulos de dívida do setor imobiliário, como CRIs, LCIs, LHs, etc.

Se você não entendeu essas siglas ou ficou com um pouco de dúvida, recomendamos que volte e leia o artigo Investimentos de Renda Fixa para melhorar a sua compreensão e aprendizado a respeito deste assunto. 

Formas de um Fundo de Papel remunerar seus cotistas

A remuneração ocorre de duas formas:

Juros (principal fonte de renda)

Os rendimentos vêm dos juros pagos através dos títulos de dívida do setor imobiliário, que podem ser:

• Pós-fixados: atrelados a um índice (IPCA, CDI ou IGP-M)

• Prefixados: com taxa fixa definida

• Híbridos: combinação dos dois (ex: IPCA + 7%)

Valorização das cotas

Os títulos também podem se valorizar ou desvalorizar, graças ao aumento ou à queda do preço do título da dívida conforme a taxa de juros cai ou sobe.

• Queda dos juros → valorização dos títulos

• Alta dos juros → desvalorização

O que são indexadores?

Indexadores são índices ou taxas de referência usados para reajustar valores, contratos ou a rentabilidade de determinado investimento. Os mais comuns em FIIs são:

• IPCA (inflação oficial do Brasil)

• CDI (taxa próxima à taxa Selic)

• IGP-M (muito usado em contratos de aluguel)

Exemplo prático:

Um fundo que investe em CRIs pode oferecer rentabilidade de IPCA + 7% ao ano, porém, se o IPCA estiver em 5%, o retorno total será de 12%.

Nesse caso:

• 5% = parte pós-fixada

• 7% = parte prefixada

Essa é a principal fonte de proventos distribuídos mensalmente.

Diferença entre Fundos de Tijolo e Fundos de Papel

Agora que você já entendeu como cada tipo de FII funciona, veja as principais diferenças:

Fonte de renda

• Fundos de tijolo: aluguéis e venda de imóveis

• Fundos de papel: juros de títulos

Tipo de ativo

• Tijolo: imóveis físicos

• Papel: títulos de dívida

Sensibilidade econômica

• Tijolo: mais ligado ao mercado imobiliário

• Papel: mais sensível à taxa de juros

Comparação prática entre fundos

Em determinados cenários, fundos de papel podem oferecer maior rendimento no curto prazo.

Por exemplo:

• Fundo de papel: 12% ao ano

• Fundo de tijolo: 8% ao ano

No entanto, se o fundo de tijolo vender um imóvel com uma valorização de 10%, de acordo com o reajuste no valor do imóvel feito a partir do IPCA, o retorno total pode chegar a 18% ao ano.

Isso mostra que:

• Fundos de papel tendem a ser mais previsíveis

• Fundos de tijolo podem ter ganhos maiores no longo prazo

Como um FII capta dinheiro?

Os fundos imobiliários podem crescer e captar recursos de duas formas principais:

Alavancagem

A alavancagem consiste em usar dinheiro de terceiros para investir.

Fundos de tijolo:

• Pegam empréstimos para comprar mais imóveis

• Aumentam receitas futuras

Fundos de papel:

• Captam recursos para investir em mais títulos

• Buscam rentabilidade superior ao custo da dívida

Subscrição de cotas

Para que um fundo imobiliário de papel possa fazer a subscrição de novas cotas, ele precisa primeiramente ter um P/VP > 1, quando isso acontece, ele é capaz de emitir as cotas pelo preço justo delas, que é menor do que o valor de mercado dessas cotas.

Exemplo de subscrição:

O valor patrimonial de um FII de papel é de R$ 100.000.000,00 e ele está sendo vendido por R$ 105.000.000,00; nesse momento o gestor será capaz de fazer a subscrição das cotas pelo valor patrimonial, pois os investidores irão pagar 100 milhões de reais, por algo que está valendo 105 milhões de reais, que nada mais é do que a famosa arbitragem.

O que é arbitragem?

A arbitragem é uma estratégia que busca lucrar com diferenças de preços.

No caso dos FIIs:

• Comprar algo mais barato do que vale no mercado

• Aproveitar essa distorção

É uma oportunidade comum em emissões de cotas.

Qual é melhor: Fundo de Tijolo ou de Papel?

A resposta depende do seu objetivo como investidor, pois se você tiver um perfil mais conservador, não investirá muito em FIIs de papel por conta de serem mais ariscados, e sim em fundos de tijolo.

Os fundos de tijolo são ideais para quem busca:

• Valorização no longo prazo

• Exposição ao mercado imobiliário

• Proteção contra inflação

Fundos de papel são ideais para quem busca:

• Aproveitar juros altos

• Menor volatilidade no curto prazo

FAQ (Perguntas Frequentes):

Se ainda restarem dúvidas, agora serão respondidas através do FAQ.

O que são fundos de tijolo?

São fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis físicos, como galpões, shoppings e escritórios.

O que são fundos de papel?

São FIIs que investem em títulos de dívida imobiliária, como CRIs e LCIs, funcionando de forma semelhante à renda fixa.

Qual paga mais dividendos?

Depende do cenário econômico. Em momentos de juros altos, fundos de papel tendem a pagar mais.

Fundos de tijolo valorizam mais?

No longo prazo, sim, pois os imóveis tendem a se valorizar com o tempo.

Fundos de papel são mais seguros?

Não, pois investem em dívidas, e não em imóveis físicos.

O que significa IPCA + 7%?

Significa que o investimento rende a inflação (IPCA) mais uma taxa fixa de 7% ao ano.

O que é P/VP?

É a relação entre o preço de mercado da cota e o valor patrimonial do fundo.

O que é subscrição de cotas?

É quando o fundo emite novas cotas para captar dinheiro dos investidores.

O que é arbitragem?

É a prática de lucrar com diferenças de preços de um mesmo ativo.

Vale a pena investir nos dois tipos?

Sim. A diversificação entre fundos de tijolo e papel pode melhorar o equilíbrio da carteira.